Φορολογία Golden Visa και άδειας διαμονής στην Ελλάδα: τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης ακινήτου
Η ελληνική Golden Visa και οι άλλες άδειες διαμονής αποτελούν έναν από τους πιο δημοφιλείς τρόπους μετεγκατάστασης στην Ευρώπη για πολίτες τρίτων χωρών. Μαζί όμως με τα κλειδιά του ακινήτου και την άδεια διαμονής έρχονται και φορολογικές υποχρεώσεις, για τις οποίες συχνά δεν γίνεται λόγος κατά την αγορά.
Σε αυτό το άρθρο εξετάζουμε ποιους φόρους πληρώνει ο ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, πώς συνδέεται η άδεια διαμονής με τη φορολογική κατοικία, ποιες αλλαγές σχεδιάζονται το 2026 και ποια ειδικά καθεστώτα μπορούν να μειώσουν τη φορολογική επιβάρυνση.
Η Golden Visa με λίγα λόγια
Η Golden Visa είναι άδεια διαμονής για επενδυτές, που αποκτάται συνήθως μέσω αγοράς ακινήτου. Το ελάχιστο ύψος της επένδυσης εξαρτάται από την περιοχή:
— 800.000 € — Αττική, Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων·
— 400.000 € — λοιπές περιοχές της χώρας·
— 250.000 € — ειδικές περιπτώσεις, όπως η μετατροπή επαγγελματικού ακινήτου σε κατοικία (αλλαγή χρήσης) ή η αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου.
Τα όρια αυτά ορίζονται στο άρθρο 64 του Ν. 5100/2024. Για τα όρια των 800.000 € και 400.000 € η επένδυση πρέπει, κατά κανόνα, να αφορά ένα ακίνητο εμβαδού τουλάχιστον 120 τ.μ. Η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb και παρόμοιες πλατφόρμες) τέτοιων ακινήτων απαγορεύεται — επιτρέπεται μόνο η μακροχρόνια μίσθωση.
Άδεια διαμονής δεν σημαίνει φορολογική κατοικία
Αυτό είναι το σημαντικότερο: με την απόκτηση Golden Visa ή άλλης άδειας διαμονής δεν γίνεστε αυτόματα φορολογικός κάτοικος Ελλάδας.
Η φορολογική κατοικία κρίνεται από την πραγματική διαμονή: κατά κανόνα, παραμονή στην Ελλάδα πάνω από 183 ημέρες τον χρόνο ή κέντρο ζωτικών συμφερόντων στη χώρα — οικογένεια, κατοικία, κύρια δραστηριότητα. Πολλοί κάτοχοι Golden Visa έρχονται στην Ελλάδα μόνο για λίγες εβδομάδες τον χρόνο και παραμένουν φορολογικοί κάτοικοι εξωτερικού.
Από την ιδιότητα αυτή εξαρτώνται τα βασικά:
— ο φορολογικός κάτοικος Ελλάδας δηλώνει εδώ το παγκόσμιο εισόδημά του·
— ο φορολογικός κάτοικος εξωτερικού δηλώνει στην Ελλάδα μόνο εισοδήματα ελληνικής πηγής — για παράδειγμα, από την εκμίσθωση ακινήτου στην Ελλάδα.
Φόροι κατά την αγορά ακινήτου
Κατά την αγορά ακινήτου καταβάλλεται Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): 3% επί της φορολογητέας αξίας, με πρόσθετο τέλος 3% επί του φόρου υπέρ των δήμων — συνολικά 3,09%. Για τα νεόδμητα θα μπορούσε να εφαρμόζεται αντί αυτού ΦΠΑ 24%, όμως η εφαρμογή του έχει ανασταλεί έως το τέλος του 2030, οπότε και σε αυτή την περίπτωση καταβάλλεται κατά κανόνα ΦΜΑ.
Πέραν του φόρου, στον προϋπολογισμό πρέπει να υπολογίζονται η αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα έξοδα εγγραφής στο Κτηματολόγιο και η αμοιβή του δικηγόρου — συνήθως 2–3% επιπλέον επί της αξίας.
Απαραίτητη προϋπόθεση για την αγορά ακινήτου είναι επίσης ο ελληνικός ΑΦΜ. Καλό είναι να αποκτηθεί από τα πρώτα βήματα.
Σημαντικό: σχεδιάζεται αύξηση του ΦΜΑ στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες
Τον Σεπτέμβριο του 2026 έγινε γνωστό ότι η κυβέρνηση προωθεί την αύξηση του ΦΜΑ από 3% σε 15% για την αγορά κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες φυσικών προσώπων — φορολογικούς κατοίκους τρίτων χωρών, δηλαδή χωρών εκτός ΕΕ. Μαζί με το πρόσθετο τέλος υπέρ δήμων, η πραγματική επιβάρυνση αυξάνεται από 3,09% σε 15,45%.
Τι σημαίνει αυτό σε αριθμούς:
— για φορολογητέα αξία 250.000 € ο φόρος αυξάνεται από 7.500 € σε 37.500 €·
— για 500.000 € — από 15.000 € σε 75.000 €·
— για 800.000 € — από 24.000 € σε 120.000 €.
Η κυβέρνηση αιτιολογεί το μέτρο με το ότι η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό συμβάλλει στην άνοδο των τιμών και περιορίζει την πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη.
Προσοχή: το κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι η υπηκοότητα. Κατά τη σύνταξη του άρθρου η ρύθμιση δεν έχει ακόμη ψηφιστεί — οι τελικοί όροι, η ημερομηνία έναρξης ισχύος και τυχόν εξαιρέσεις δεν είναι ακόμη γνωστοί. Αν σχεδιάζετε αγορά, και μέσω του προγράμματος Golden Visa, αξίζει να παρακολουθείτε τις εξελίξεις και να υπολογίσετε εκ των προτέρων και τα δύο σενάρια. Θα ενημερώσουμε μόλις ψηφιστεί ο νόμος.
Ο ετήσιος φόρος ακινήτων — ΕΝΦΙΑ
Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα πληρώνει ετησίως ΕΝΦΙΑ. Ο φόρος δεν εξαρτάται από το αν μένετε στην Ελλάδα ή αν εκμισθώνετε το ακίνητο — είναι φόρος επί της ίδιας της περιουσίας.
Το ύψος του ΕΝΦΙΑ εξαρτάται από την τιμή ζώνης, το εμβαδόν, τον όροφο και την παλαιότητα του κτιρίου. Αν η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας σας είναι υψηλή, προστίθεται και συμπληρωματικός φόρος. Η πράξη προσδιορισμού εκδίδεται αυτόματα, συνήθως την άνοιξη, και ο φόρος εξοφλείται εφάπαξ ή σε δόσεις μέσα στο έτος.
Κάθε μεταβολή στην περιουσία — αγορά, πώληση, κληρονομιά — αποτυπώνεται στη δήλωση Ε9. Είναι σημαντικό να ελέγξετε ότι τα στοιχεία του Ε9 είναι σωστά, καθώς από αυτά εξαρτάται το ποσό του ΕΝΦΙΑ.
Αν εκμισθώνετε το ακίνητο
Το εισόδημα από ενοίκια ακινήτου στην Ελλάδα φορολογείται στην Ελλάδα — τόσο για φορολογικούς κατοίκους όσο και για κατοίκους εξωτερικού. Δηλώνεται στο έντυπο Ε2 μαζί με την ετήσια δήλωση Ε1.
Συντελεστές φόρου εισοδήματος από ενοίκια:
— έως 12.000 € τον χρόνο — 15%·
— από 12.001 έως 35.000 € — 35%·
— άνω των 35.000 € — 45%.
Από το ακαθάριστο εισόδημα εκπίπτει 5% για δαπάνες επισκευής και συντήρησης. Το μισθωτήριο πρέπει υποχρεωτικά να δηλώνεται στο TAXISnet — διαφορετικά μπορεί να προκύψουν προβλήματα τόσο με την εφορία όσο και με την ανανέωση της άδειας διαμονής.
Δηλώσεις: ποιος υποβάλλει και πότε
Η ετήσια δήλωση φορολογίας εισοδήματος Ε1 υποβάλλεται συνήθως την άνοιξη–καλοκαίρι για το προηγούμενο έτος.
Για τον φορολογικό κάτοικο Ελλάδας η υποβολή είναι υποχρεωτική. Ο κάτοικος εξωτερικού υποβάλλει δήλωση σε πολλές περιπτώσεις — για παράδειγμα, όταν έχει εισόδημα από ενοίκια ή άλλα εισοδήματα στην Ελλάδα. Οι κάτοικοι χωρών εκτός ΕΕ χρειάζονται κατά κανόνα φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα για τις σχέσεις τους με τη Φορολογική Διοίκηση.
Ειδικά φορολογικά καθεστώτα για όσους μετακομίζουν
Αν αποφασίσετε να μετακομίσετε πραγματικά στην Ελλάδα και να γίνετε φορολογικός κάτοικος, αξίζει να εξετάσετε τα ειδικά καθεστώτα του ΚΦΕ:
— άρθρο 5Β — συνταξιούχοι: η σύνταξη και τα λοιπά εισοδήματα αλλοδαπής φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 7% για έως 15 έτη·
— άρθρο 5Γ — εργαζόμενοι: φορολογείται μόνο το 50% του εισοδήματος από μισθωτή εργασία για 7 έτη·
— άρθρο 5Α — επενδυτές: σταθερός φόρος 100.000 € τον χρόνο για το σύνολο των εισοδημάτων αλλοδαπής, με επένδυση στην Ελλάδα τουλάχιστον 500.000 €.
Οι προϋποθέσεις κάθε καθεστώτος είναι αυστηρές και οι αιτήσεις υποβάλλονται εντός συγκεκριμένων προθεσμιών. Καλό είναι να εξεταστούν πριν από τη μετακόμιση.
Συχνά λάθη των κατόχων Golden Visa
1. Η πεποίθηση ότι η άδεια διαμονής κάνει αυτόματα κάποιον φορολογικό κάτοικο Ελλάδας — ή, αντίθετα, ότι χωρίς 183 ημέρες δεν υπάρχει καμία φορολογική υποχρέωση στην Ελλάδα. Ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος ενοικίων οφείλονται σε κάθε περίπτωση.
2. Η μη υποβολή δήλωσης ενώ υπάρχει εισόδημα από ενοίκια στην Ελλάδα.
3. Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου Golden Visa — απαγορεύεται και μπορεί να θέσει σε κίνδυνο την άδεια διαμονής.
4. Η παράλειψη ελέγχου του Ε9 μετά την αγορά — με αποτέλεσμα λανθασμένο ΕΝΦΙΑ.
5. Η ενημέρωση για τα καθεστώτα 5Β και 5Γ αφού έχει ήδη λήξει η προθεσμία της αίτησης.
6. Η μη συνεκτίμηση της πιθανής αύξησης του ΦΜΑ στο 15% για φορολογικούς κατοίκους τρίτων χωρών — σε μια μεγάλη αγορά η διαφορά μπορεί να φτάσει τις δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Πώς βοηθάμε
Είμαστε λογιστικό γραφείο στη Θεσσαλονίκη και εξυπηρετούμε στα ελληνικά, στα ρωσικά και στα αγγλικά, με φυσική παρουσία και εξ αποστάσεως σε όλη την Ελλάδα. Βοηθάμε στην απόκτηση ΑΦΜ, προσδιορίζουμε τη φορολογική σας κατοικία, υποβάλλουμε τις δηλώσεις Ε1, Ε2 και Ε9, ελέγχουμε τον ΕΝΦΙΑ και εξετάζουμε το κατάλληλο ειδικό καθεστώς αν μετακομίζετε.
Περισσότερα στη σελίδα «Φορολογία Golden Visa και άδειας διαμονής»: https://mavrangelidis.eu/services
Επικοινωνήστε μαζί μας μέσω WhatsApp, Viber ή Telegram ή κλείστε ραντεβού: https://mavrangelidis.eu/contact
Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη φορολογική συμβουλή. Η νομοθεσία αλλάζει — για τη δική σας περίπτωση απευθυνθείτε σε λογιστή.