Налоги при ВНЖ и Golden Visa в Греции: что платит владелец недвижимости

Налоги при ВНЖ и Golden Visa в Греции: что платит владелец недвижимости

Греческая Golden Visa и другие виды ВНЖ — один из самых популярных способов переезда в Европу для граждан России, Украины, Беларуси и других стран. Но вместе с ключами от квартиры и картой ВНЖ появляются и налоговые обязанности, о которых часто не рассказывают при покупке.

В этой статье разберём, какие налоги платит владелец недвижимости в Греции, как ВНЖ связан с налоговым резидентством, какие изменения планируются в 2026 году и какие льготы могут снизить налоговую нагрузку.

Golden Visa в двух словах

Golden Visa — это вид на жительство для инвесторов, чаще всего через покупку недвижимости. Минимальная сумма инвестиций зависит от региона:

  1. 800 000 € — Аттика (Афины), региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек;
  2. 400 000 € — остальные регионы Греции;
  3. 250 000 € — особые случаи, например перевод коммерческой недвижимости в жилую или реставрация памятников архитектуры.

Эти пороги установлены статьёй 64 закона 5100/2024. Для порогов 800 000 € и 400 000 € объект, как правило, должен быть одним, площадью не менее 120 м². Сдавать такую недвижимость посуточно (Airbnb и аналоги) запрещено — только долгосрочная аренда.

ВНЖ — ещё не налоговое резидентство

Это главное, что нужно понять: получив Golden Visa или другой ВНЖ, вы не становитесь автоматически налоговым резидентом Греции.

Налоговое резидентство определяется фактическим проживанием: как правило, это более 183 дней в году в Греции или центр жизненных интересов здесь — семья, жильё, основная деятельность. Многие владельцы Golden Visa приезжают в Грецию лишь на несколько недель в году и остаются налоговыми нерезидентами.

От статуса зависит главное:

  1. налоговый резидент Греции декларирует здесь свои мировые доходы;
  2. нерезидент декларирует в Греции только доходы из греческих источников — например, от сдачи греческой недвижимости.

Налоги при покупке недвижимости

При покупке недвижимости платится налог на передачу (ΦΜΑ): 3% от налогооблагаемой стоимости плюс 3% от этой суммы в пользу муниципалитета — итого 3,09%. Для новостроек вместо него могла бы применяться НДС 24%, но её действие приостановлено до конца 2030 года, поэтому и в этом случае, как правило, платится налог на передачу.

Кроме налога, закладывайте в бюджет расходы на нотариуса, регистрацию в кадастре и юриста — в сумме обычно ещё 2–3% от стоимости.

И ещё одно обязательное условие: для покупки недвижимости нужен греческий налоговый номер ΑΦΜ. Его стоит получить одним из первых шагов.

Важно: планируется повышение налога до 15% для покупателей из третьих стран

В сентябре 2026 года стало известно, что правительство продвигает повышение налога на передачу недвижимости с 3% до 15% при покупке жилья отдельными категориями покупателей — налоговыми резидентами третьих стран, то есть стран вне ЕС. С учётом муниципального сбора реальная нагрузка вырастет с 3,09% до 15,45%.

Что это значит в цифрах:

  1. при стоимости 250 000 € налог вырастет с 7 500 € до 37 500 €;
  2. при стоимости 500 000 € — с 15 000 € до 75 000 €;
  3. при стоимости 800 000 € — с 24 000 € до 120 000 €.

Правительство объясняет меру тем, что спрос иностранных покупателей повышает цены на жильё и затрудняет его покупку для постоянных жителей Греции.

Обратите внимание: мера зависит от налогового резидентства покупателя, а не от гражданства. На момент написания статьи это ещё не принятый закон — окончательные условия, дата вступления в силу и возможные исключения пока неизвестны. Если вы планируете покупку, в том числе по программе Golden Visa, стоит следить за новостями и заранее посчитать оба варианта. Мы сообщим об изменениях, как только закон будет принят.

Ежегодный налог на недвижимость — ENFIA

Каждый владелец недвижимости в Греции ежегодно платит налог ENFIA (ΕΝΦΙΑ). Он не зависит от того, живёте ли вы в Греции и сдаёте ли квартиру, — это налог на само имущество.

Размер ENFIA зависит от кадастровой стоимости зоны, площади, этажа и возраста здания. Если общая стоимость вашей недвижимости высокая, добавляется дополнительный налог. Расчёт приходит автоматически, обычно весной, а оплатить его можно сразу или частями в течение года.

Все изменения в имуществе — покупка, продажа, наследство — отражаются в декларации о недвижимости E9. Важно проверить, что данные в E9 верные: от них зависит сумма ENFIA.

Если вы сдаёте недвижимость в аренду

Доход от аренды греческой недвижимости облагается налогом в Греции — и для резидентов, и для нерезидентов. Он декларируется в форме E2 вместе с годовой декларацией E1.

Ставки налога на доход от аренды:

  1. до 12 000 € в год — 15%;
  2. от 12 001 до 35 000 € — 35%;
  3. свыше 35 000 € — 45%.

Из дохода вычитается 5% на ремонт и содержание. Договор аренды обязательно регистрируется в TAXISnet — без этого могут возникнуть проблемы и с налоговой, и с продлением ВНЖ.

Декларации: кто и когда подаёт

Годовая декларация о доходах E1 подаётся обычно весной–летом за предыдущий год.

Налоговому резиденту подача обязательна. Нерезидент подаёт декларацию во многих случаях — например, если у него есть доход от аренды или другие доходы в Греции. Нерезидентам из стран вне ЕС для отношений с налоговой службой, как правило, нужен налоговый представитель в Греции.

Специальные налоговые режимы для переезжающих

Если вы решили действительно переехать в Грецию и стать налоговым резидентом, стоит проверить льготные режимы:

  1. статья 5Β — пенсионеры: иностранная пенсия и другие иностранные доходы облагаются по фиксированной ставке 7% до 15 лет;
  2. статья 5Γ — работающие: налогом облагается только 50% дохода от работы в течение 7 лет;
  3. статья 5Α — инвесторы: фиксированный налог 100 000 € в год на все иностранные доходы при инвестициях в Греции от 500 000 €.

Условия у каждого режима строгие, а заявления подаются в установленные сроки. Разбираться с ними лучше до переезда.

Частые ошибки владельцев Golden Visa

  1. Считать, что ВНЖ автоматически делает налоговым резидентом Греции — или, наоборот, что без 183 дней налогов в Греции нет вовсе. ENFIA и налог на аренду платятся в любом случае.
  2. Не подавать декларацию при наличии дохода от аренды в Греции.
  3. Сдавать квартиру по Golden Visa посуточно — это запрещено и может поставить ВНЖ под угрозу.
  4. Не проверять декларацию E9 после покупки — и платить неправильный ENFIA.
  5. Узнавать о льготных режимах 5Β и 5Γ уже после того, как срок подачи заявления прошёл.
  6. Не учитывать возможное повышение налога на покупку до 15% для налоговых резидентов третьих стран — при крупной сделке разница может составить десятки тысяч евро.

Как мы помогаем

Мы — бухгалтерское бюро в Салониках, консультируем на русском языке и работаем онлайн по всей Греции. Поможем получить ΑΦΜ, определим ваш налоговый статус, подадим декларации E1, E2 и E9, проверим ENFIA и подберём льготный режим, если вы переезжаете.

Подробнее — на странице «Налоги при ВНЖ и Golden Visa»: https://mavrangelidis.eu/ru/services/golden-visa-forologia

Напишите нам в WhatsApp, Viber или Telegram или запишитесь на консультацию: https://mavrangelidis.eu/ru/contact

Статья носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией. Законодательство меняется — для решения по вашей ситуации обратитесь к бухгалтеру.